Baufinanzierung: Eigenkapital


Eigenkapital

Um eine Immobilie zu erwerben, muss man Kassensturz machen. Es gibt verschiedene Bestandteile einer Immobilienfinanzierung: Eigenkapital, Fremdkapital = Baukredit bzw. Immobiliendarlehen und Eigenleistung. Eigenkapital ist das Kapital, das der Käufer selbst in die Immobilie stecken kann, mithin eine ganz wichtige Säule des Immobilienerwerbs. Es gibt hier eine einfache Regel: Je mehr Eigenkapital, desto weniger Kredit wird benötigt. Das Eigenkapital reduziert das Risiko des Kreditgebers (zumeist der Bank), was den Zinssatz in der Regel reduziert. Je mehr Eigenkapital in die Immobilie fliesst, desto billiger wird die Immobilienfinanzierung.

Wird gebaut, dann kann auch Eigenleistung erbracht werden. Dieses reduziert ebenfalls die Höhe des Darlehens, deshalb wird die Eigenleistung auch so gewertet, wie Eigenkapital. Im Endeffekt befindet sich eine fertige, wertvolle Immobilie im Besitz des Erwerbers und die Fremdkapitalquote wird durch die Eigenleistung verringert.

Wie viel Eigenkapital können Sie in die Finanzierung einbringen? Zum Eigenkapital gehören sämtliche Mittel, die Sie aus Ihren eigenen Vermögenswerten und Geldmitteln aufbringen können. Also: Bargeld, Bank- und Sparguthaben. Falls Sie über größere Mengen an Wertpapieren verfügen, kann ein teilweiser Verkauf sinnvoll sein.

Idealerweise erstellen Sie für das Finanzierungsgespräch mit Ihrer Bank Sie eine Übersicht Ihres Eigenkapitals zusammen.

Eigenkapital – das sind:

  1. Barmittel und Guthaben auf Sparkonten,
  2. Sparbriefe, Aktien, Wertpapiere, Investmentfonds,
  3. Guthaben aus Bausparverträgen, einschl. Prämien und Zinsen,
  4. in Kürze fällige Lebensversicherungen,
  5. ein unbelastetes Grundstück, das Sie bebauen können,
  6. unbelasteter Grundbesitz, den Sie verkaufen können,
  7. ausstehende Geldforderungen, mit deren Rückzahlung Sie rechnen können,
  8. vorgezogene Erbauszahlungen oder Schenkungen,
  9. zinslose oder zinsgünstige Darlehen von Verwandten oder Ihrem Arbeitgeber.

Wie viel Eigenkapital sollte vorhanden sein?

Zumeist geht man davon aus, dass zwischen 20 und 40% Eigenkapital idealerweise zur Verfügung stehen (insbesondere bei Eigennutzung der Immobilie). Damit kann eine Baufinanzierung dann ensprechend besichert stattfinden. 60% des Wertes der Immobilie gelten als erstrangige Sicherheit bei einer Grundbuchabsicherung und erhalten damit den günstigsten Zinssatz. Weitere 20% gelten als zweitrangige Sicherheit (womit sich Bausparkassen in der Regel zufriedengeben).

Das absolute Minimum beim Eigenkapital sollten die anfallenden Nebenkosten (Makler, Steuer, Notar) sein; hier rechnet man mit 5% und 10% des Kaufpreises.

Ob es Sinn macht, mehr Eigenkapital einzubringen (sofern weitere Mittel vorhanden sind), hängt in erster Linie von der Nutzung der Immobilie ab. Wenn Sie die Immobilie selbst nutzen, spricht viel für einen relativ hohen Eigenkapitaleinsatz: Durch das geringere Darlehensvolumen wird nicht nur die monatliche Belastung gesenkt, die Finanzierung wird aufgrund des geringeren Risikos mit günstigeren Zinskonditionen belohnt.

Sollte die Immobilie vermietet werden, spricht aus steuerlichen Gründen viel dafür, möglichst wenig weiteres Eigenkapital einzusetzen.

Der optimale Eigenkapitaleinsatz ergibt sich aus folgender Formel:

Summe vorhandenes Eigenkapital
– sechs Netto-Monatsgehälter (Liquiditätsreserve)
– Langfristige Anlagen (z.B. in Aktienfonds)
= Optimaler Eigenkapitaleinsatz
(für Baufinanzierung inkl. Nebenkosten)

Tipp

Um gegen unvorhersehbare Ausgaben gerüstet zu sein, ist es wichtig, stets eine gewisse Liquiditätsreserve zu behalten. Hier empfiehlt sich eine Notfallreserve in Höhe von etwa sechs Netto-Monatsgehältern.


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